居抜き売却
居抜き売却(造作譲渡)とは？
居抜き売却（造作譲渡）とは店舗の内外装部分を後継テナント様に購入してもらうこと
造作とは、店舗入居後に工事した床・壁・天井、作り付けた家具、厨房・空調などの設備機器のこと。つまり、入居後につけた設備や機器のことです。
飲食店舗の物件は、スケルトンの状態で借りてお店を造り、退居する際にはスケルトンに戻して退居するという原則があります。
しかし近年ではスケルトンに戻さず、店舗の造作を残した状態の「居抜き物件」として後継テナントへ売却・譲渡し、退居するケースが増えてきました。
居抜き物件を売却・譲渡する事で、現テナント様は利益を得て閉店することができ、後継テナント様は開業費用を抑えられ、大家様は賃貸空白期間がなくなるという、三者にメリットがある方法なのです。
造作譲渡金額の設定基準
居抜きで売却・譲渡する際は、譲渡金額の設定がとても重要です。
初期設定を誤ると買い手がつかないまま解約期限が迫り、スケルトン戻しになる可能性が高まります。
物件の立地
物件の立地は飲食店の成功を左右する大きな要素です。
視認性の良い路面店、看板が付けられる、繁華街や商店街、商業施設内など人通りの多い立地に位置している物件は買取り希望者が多く、高額売却やスピード売却につながりやすい傾向にあります。
賃貸条件
賃料や保証金が周辺相場より安い場合は、少し高めの金額で売却・譲渡できる可能性があります。
買取希望者は開業費用や賃料などのランニングコストを可能な限り抑えたいと考えています。特に毎月かかる賃料は軽視できない要素になるため、買い手にとっては非常に魅力的な物件なのです。
設備の充実度
居抜き物件では、厨房機器・ダクト・グリストラップなど高額な設備が設置された物件に注目が集まります。
例えばダクトなら、焼肉店や中華料理店などの重飲食業態でも問題ないよう建物の屋上まで対策が施されていたり、グリストラップなどが設置された店舗であれば、大きなアピールポイントになります。
造作譲渡のメリット
原状回復しなくて良い
居抜き物件として売却・譲渡することで、原状回復義務を後継テナント様へ継承するため、原状回復工事にかかる費用・時間を節約することができます。
飲食店の業態により異なりますが、原状回復工事にかかる費用の目安は、1坪あたり5～10万円。大型の商業施設など原状回復のルールが細かく指定されている場合は、相場より高くなるケースもあります。
家賃負担を抑えられる
飲食店の撤退理由は、60％以上が赤字によるものだと言われており、家賃負担もままならない事もあります。大家様への解約予告は3ヵ月～6ヵ月が多く閉店したいと思っても退居日まで家賃を払い続けなくてはなりません。
しかし、後継テナント様が決まっていれば、大家様や管理会社と交渉し、退居日を前倒しできる可能性があります。
造作譲渡のデメリット
承諾が取れない場合がある
居抜き退去(造作譲渡)は、物件の所有者である大家様・管理会社の承諾が必要です。
入居時に交わした賃貸借契約で原状回復義務が明記されている場合、それを理由に居抜き退居を断られるケースもあります。
所有権トラブルの可能性
居抜き売却では、造作物ひとつひとつの所有権を明らかにすることがとても大切です。
例えば、エアコンが入居時に付帯設備として付いており、大家様の所有物である場合、エアコンは造作物として売却できません。
トラブル回避のためにも、所有権をきちんと把握しておく必要があります。
造作譲渡の承諾が取れない理由
飲食店の居抜き物件は、閉店を検討されている方・開業を検討されている方にとても人気があります。
一方、物件所有者である大家様や管理会社は嫌がられることもあります。
理由は、 居抜き ＝ 中古 であるが故にトラブルが発生しやすいからです。
修理費用負担
後継テナント様が買い受けた設備の修理費用は後継テナント様が負担します。
しかし、不調・故障が生じた際に大家様や管理会社が後継テナント様とトラブルになることを懸念し、造作譲渡に良くない印象を抱いていることがあります。
そのため、造作物ひとつひとつの所有権を明らかにし、後継テナント様・大家様にきちんとご説明することが重要です。
原状回復義務の継承
後継テナント様が「居抜きの造作譲渡を購入できた」＝「自分も退去時に原状回復しなくてよい」といった思い違いが原因でトラブルが発生することがあります。
原状回復義務は無くなっておらず、後継テナント様に継承されること。造作譲渡契約と賃貸借契約は異なる契約であることをご理解いただくことが重要です。
設備の老朽化
造作譲渡を繰り返すと、店舗の内外装だけでなく設備も古くなっていきます。
スケルトンに戻して躯体以外の設備・機器を刷新したいと考えている大家様・管理会社の場合はうまく交渉が進まないケースがあります。
造作譲渡前に確認するポイント2選
原状回復義務の確認
ほとんどの場合、原状回復工事をして退居することが賃貸借契約書で義務付けられています。
居抜き売却を検討されていても、後継テナントが見つからない場合を想定し、退居規定の確認と現状回復工事費用がどれくらいかかるのかを把握しておくと安心です。
造作物の所有権の確認
造作譲渡で売却するモノの所有権の確認は必須です。
厨房機器などリース・レンタル品がある場合、所有権はその企業にありますので、前もって契約内容やリースの残期間などを確認しておくことも造作譲渡をスムーズに進めるための重要なポイントになります。
造作譲渡を成功させるポイント４選
後継テナントが決まってから交渉する
大家様や管理会社に居抜きでの売却・譲渡を相談するタイミングは、後継テナント様が決まった後が望ましいです。
大家様の立場を考え、空家賃リスクの懸念がなくなる事を強調することで交渉が通る確率が上がります。
造作譲渡の交渉がうまくいかなければ、賃貸借契約書の通り、スケルトン工事をして明け渡さなければなりません。
専門業者に依頼する
居抜きでの売却・譲渡の交渉は、専門知識を踏まえて交渉をしないと話すら聞いてもらえない場合もありますので、居抜きの専門業者に依頼する事をお勧めいたします。
まずは無料査定や相談など、要望に沿う形で動いてくれる業者を探す事が重要です。
大家様・管理会社とは良好な関係を築く
どのような理由で撤退するとしても、居抜き退居を承諾するかどうかは物件所有者である大家様・管理会社次第です。良好な関係であれば、造作の売却・譲渡の許可はもちろん、仮に造作が売却・譲渡できなくても、原状回復（スケルトン戻し）を撤回して造作物を残置させてくれる場合もあります。
売れるときに売却・譲渡する
誰もが好条件で売りたいと考えています。しかし、機会を逃し売却・譲渡ができないまま退居日が迫り、原状回復工事をして退居となるケースもあります。売る側が適正な価格を把握していなければ、売却のチャンスを逃し取引に失敗するリスクは高まります。プロの目から見た相場や適正価格を目安に交渉の落とし所を決めておくことを推奨します。
ご相談・お問合せの流れ
1. 無料相談
ヒアリング
実務経験豊富なスタッフが訪問。希望条件を伺います。
2. 造作譲渡 成功の
アドバイス
買取希望者を募集するため広告宣伝方法などをご案内。
3. 貸主様 ・管理会社への
申し入れ
造作譲渡を認めてもらう為の資料作りが決めてになります。
4. 売却成功
引渡完了後、買取金額がお振込みされます。