居抜き(造作譲渡)物件
入居後に加えた内装や設備を「造作」と呼び、近年はこれを残して譲渡する「居抜き物件」が増えています。
現テナント・後継テナント・大家様の三者にメリットがあり、開業・閉店の選択肢として注目されています。
造作とは、店舗入居後に施した工事によって新たに加えられた内装や設備を指します。具体的には、床・壁・天井の仕上げ、カウンターや棚などの造り付け家具、さらに厨房機器や空調設備といった機能的な機器類が含まれます。つまり、入居時のスケルトン状態（何もない躯体だけの状態）に対して、入居後に加えられた内装や設備の総称が「造作」です。
飲食店の物件では、原則としてスケルトンの状態で賃貸借契約を結び、退去時には原状回復としてスケルトンに戻して明け渡すことが求められます。これは、次の入居者が自由に店舗づくりを行えるようにするための不動産業界の基本的なルールです。
しかし近年では、この原則に従わず「居抜き物件」として退去するケースが増えてきました。居抜き物件とは、内装や設備を残したまま退去し、それを後継テナントに売却または譲渡する方法です。造作をそのまま引き継ぐことで、退去側・入居側・大家様の三者にメリットが生まれる点が注目されています。
現テナントにとっては、造作を売却することで閉店時に一定の収入を得られ、原状回復工事のコストも軽減できます。後継テナントにとっては、厨房機器や空調設備、内装などがすでに整っているため、初期投資を大幅に抑えながらスピーディーに開業できます。そして大家様にとっても、原状回復工事の期間や新たなテナント募集の空白期間が短縮され、スムーズに賃貸経営を続けられるという利点があります。
このように「造作」と「居抜き物件」は、飲食店開業・退去における重要なキーワードであり、双方の負担を軽減しながら新旧のオーナーをつなぐ役割を果たしています。
居抜き譲渡で失敗しない価格設定
居抜きで売却・譲渡する際は、譲渡金額の設定が非常に重要です。
金額を誤ると買い手がなかなか見つからず、解約期限が迫る中でスケルトンに戻さざるを得なくなる可能性があります。
物件の立地
物件の立地は、飲食店の成功に大きく影響します。
・路面店で視認性が高い
・看板を設置できる
・人通りの多い場所にある
これらの物件は、買取希望者が集まりやすく、高額売却やスピード売却につながる傾向があります。
賃貸条件
賃料や保証金が周辺相場より安い物件は、やや高めの価格でも売却・譲渡できる可能性があります。
買取希望者は開業費やランニングコストをできるだけ抑えたいと考えており、特に毎月かかる賃料は重要な判断材料です。そのため、こうした物件は買い手にとって非常に魅力的です。
設備の充実度
居抜き物件では、厨房機器やダクト、グリストラップなど高額な設備が整った物件に注目が集まります。
たとえば、焼肉店や中華料理店などの重飲 食にも対応できるよう、建物の屋上まで配慮されたダクトや、グリストラップが設置された店舗は、買い手にとって大きな魅力となります。
造作譲渡のメリット
原状回復コストを節約
居抜き物件として売却・譲渡することで、原状回復義務を後継テナント様に引き継ぐことができ、工事にかかる費用や時間を節約できます。
飲食店の業態にもよりますが、原状回復工事の費用目安は1坪あたり5～10万円。大型商業施設など、原状回復の規定が細かい場合は、相場より高くなることもあります。
家賃負担を抑えられる
飲食店の撤退理由の多くは赤字で、家賃負担が重くのしかかることもあります。
一般的に大家様への解約予告期間は3～6か月で、閉店を決めても退去日まで家賃を払い続ける必要があります。
しかし、後継テナントが決まっていれば、大家様や管理会社と交渉し、退去日を前倒しできる可能性があります。
造作譲渡のデメリット
大家様の承諾が必要
居抜き退去（造作譲渡）を行うには、物件の所有者である大家様や管理会社の承諾が必要です。
入居時の賃貸借契約で原状回復義務が明記されている場合、それを理由に居抜き退去を断られることもあります。
所有権の不明確さによるトラブル
居抜き売却では、造作物ひとつひとつの所有権を明確にしておくことが重要です。
たとえば、入居時から付いているエアコンが大家様の所有物であれば、造作物として売却することはできません。
トラブルを避けるためにも、所有権を正確に把握しておく必要があります。
造作譲渡の承諾が得られない理由
飲食店の居抜き物件は、閉店を考える方・開業を検討する方の双方から人気があります。
しかし、物件の所有者である大家様や管理会社には敬遠されることもあります。
その理由は「居抜き＝中古」であるため、トラブルが起きやすいからです。
修理費用と所有権
後継テナントが購入した設備の修理費用は、基本的に後継テナントの負担です。
ただし、故障時に大家様や管理会社とのトラブルを懸念し、造作譲渡に否定的な印象を持たれることもあります。
そのため、造作物ごとの所有権を明確にし、双方に丁寧に説明することが重要です。
原状回復義務の誤解
後継テナントが、
「造作譲渡を購入すれば原状回復義務もなくなる」
と誤解し、トラブルになることがあります。
原状回復義務は後継テナントに引き継がれること、また造作譲渡契約と賃貸借契約は別であることを理解してもらうことが重要です。
設備の老朽化
造作譲渡を繰り返すと、店舗の内外装だけでなく設備も徐々に古くなります。
スケルトンに戻して躯体以外の設備や機器を一新したいと考える大家様や管理会社の場合、交渉がうまく進まないことがあります。
造作譲渡前に必ず押さえる2つのポイント
原状回復義務の確認
ほとんどの賃貸借契約では、退去時に原状回復工事を行うことが義務付けられています。
居抜き売却を検討する場合でも、後継テナントが見つからない可能性を考え、退去規定や工事費用の目安を事前に把握しておくと安心です。
造作物の所有権の確認
造作譲渡で売却する物の所有権を確認することは必須です。
厨房機器などリース・レンタル品がある場合は所有権が契約先にあるため、契約内容やリースの残期間を事前に確認しておくことが、造作譲渡をスムーズに進める重要なポイントとなります。
造作譲渡を成功させる4つのポイント
相談のベストなタイミング
大家様や管理会社へ居抜きでの売却・譲渡を相談するのは、後継テナント様が決まった後が望ましいとされています。
空室リスクが解消される点を強調することで、交渉がスムーズに進む可能性が高まります。もし承諾が得られなければ、賃貸借契約に基づきスケルトン工事を行い、原状回復して明け渡す必要があります。
専門業者への相談がおすすめ
居抜き物件の売却・譲渡交渉は、専門知識がなければ取り合ってもらえないこともあります。
スムーズに進めるためには、居抜きに精通した専門業者へ相談するのが安心です。
まずは無料査定や相談に応じ、要望に合った対応をしてくれる業者を見つけることが大切です。
承諾のカギは大家様との関係性
撤退理由にかかわらず、居抜き退居を認めるかどうかは物件所有者である大家様・管理会社の判断に委ねられます。
良好な関係を築けていれば、造作譲渡の承諾が得られるだけでなく、仮に譲渡が成立しない場合でも、原状回復を求められず造作を残せるケースもあります。
適正価格を把握する大切さ
誰もができるだけ好条件で売却・譲渡したいと考えます。ですが、機会を逃してしまい、退去日が迫って原状回復工事をせざるを得ないケースも少なくありません。
適正価格を把握していなければ、売却のチャンスを逃し、取引に失敗するリスクが高まります。プロの視点による相場や適正価格を参考に、交渉の落とし所を見極めておくことが重要です。
ご相談・お問合せの流れ
1. 無料相談
ヒアリング
実務経験豊富なスタッフが訪問。希望条件を伺います。
2. 造作譲渡成功の
アドバイス
買取希望者を募集するため広告宣伝方法などをご案内。
3. 貸主様・管理会社への
申し入れ
造作譲渡を認めてもらうための資料作りが決め手になります。
4. 売却成功
引渡完了後、買取金額がお振込みされます。